Зубастая ипотека

    В советские времена правительство гордо рапортовало, что каждая семья получит к такому-то году отдельную квартиру со всеми удобствами. Те времена прошли, кто-то успел получить свое жилье, а кто-то нет, но мечта жить в комфортабельной квартире осталась.

    Если раньше метры распределялись в порядке очередности, то теперь подобной практики нет и, наверное, уже не будет. Есть деньги — покупай, нет — живи по-старому. Или приобретай при помощи ипотеки. Вот тут-то появляется загвоздка: большинство банков предлагают грабительские проценты, огромные первоначальные взносы и мизерные сроки выплаты.

    Доступное от государства

    Государство уже десятый год не может сдвинуть с места ипотечную программу. Попытки реанимировать сферу строительства социального жилья предпринимались несколько раз и при разных президентах. В 2000 году была принята “Концепция развития жилищного строительства до 2010 года”. В 2007 приняли новую Госпрограмму жилищного строительства. Но все эти прожекты с треском провалились. С распада Союза по настоящее время жилищный фонд в Кыргызстане увеличился лишь на 14 процентов. Для сравнения: в соседнем Казахстане — на 33 процента.

    До 30 марта этого года нынешнее правительство должно принять новую программу “Доступное жилье”, в которой центральное место отводится развитию ипотеки.

    В рамках этого проекта Минэкономики и антимонопольной политики предложило построить микрорайон “Южная магистраль-1” площадью 174 тысячи квадратных метров (3100 квартир). Если он будет построен, то средняя стоимость квадратного метра жилья будет колебаться в пределах 350—550 долларов.

    — Россияне могут накопить на квартиру за 5 лет, казахстанцы — за 7—8, а среднестатистический кыргызстанец — в течение 14,5 года, — считает завотделом разработки политики Минэкономики Тилек Саякбаев.

    Правительство планирует запустить ипотечное кредитование через Государственную ипотечную компанию.

    — Будут использованы институты страхования и задействован весь инструментарий по рынку ценных бумаг, — говорит Тилек Саякбаев. — При строительстве микрорайона фасады и первые этажи отдадут бизнесу при условии, что коммерсанты 10 процентов отдают социальным очередникам. Тыловые части микрорайонов будут состоять из доступных панельных домов. На запуск этого проекта предусмотрено 2 миллиарда 250 миллионов сомов, которые потом увеличатся на 30 процентов за счет взносов очередников и выпуска ценных бумаг. Основными клиентами должны стать госслужащие, молодые и многодетные семьи, учителя, врачи и люди с ограниченными возможностями.

    Дорогие квадраты

    По данным правительства КР, сейчас в жилье остро нуждаются 200 тысяч человек, это примерно 70 тысяч семей. Более 3 тысяч из них живут в аварийных домах и еще около 20 тысяч — в общежитиях или съемном жилье.

    В Кыргызстане на одного человека приходится в среднем 14 квадратных метров — куда меньше, чем в Казахстане (18), России (21) или Украине (22). Это значит, что спрос на жилье есть и будет. Меж тем цена квадрата на первичном рынке стоит от 750 долларов, а на вторичном — 1100. По данным Нацстаткома, среднемесячная зарплата работника в январе этого года составила 9708 сомов. При таких доходах ипотека даже с нулевым процентом нереальна.

    — При стоимости квартиры 30 тысяч долларов, ежемесячная выплата составляет 600, а если квартира дороже раза в два, то больше тысячи долларов в месяц. Думаю, имеющие такой доход люди в очереди в банке стоять не будут, они и так купят, — считает бишкекчанка Людмила Алексеева. — Да и где гарантии, что ближайшие 10 лет у меня будет стабильный заработок?

    Где строить?

    Ипотека повлечет строительство массового жилья, а здесь также накопилась много проблем.

    — Потребность в квадратных метрах на рынке есть, если мы сегодня не начнем решать проблему ипотечного кредитования, то уже через несколько лет можем получить социальный взрыв, — считает гендиректор ОАО ПСФ “Бишкеккурулуш” Аскарбек Молдобаев. — Себестоимость квадратного метра растет вместе с энергоресурсами и ценами на стройматериалы, которые мы покупаем за рубежом. Устаревшие инженерные коммуникации — основной тормоз развития строительной индустрии. У государства нет возможности их отстраивать, поэтому мы вынуждены встраиваться в имеющуюся инфраструктуру. Без решения этих вопросов говорить о массовом возведении недорогих квартир не приходится. Мы нашли вариант — долевое строительство, при котором дольщики заключают договор напрямую с фирмами. Пока все идет успешно. Но в этом случае речь идет о дорогом жилье, стоимостью от 700 долларов за квадратный метр. Купить квартиру среднего класса не каждому по карману. Чтобы ипотека реально заработала для социально-уязвимых слоев населения, нужно не более 5—7 процентов годовых на 10—14 лет.

    Банки не созрели

    Если в 2002 году ипотека занимала только один процент объема кредитования, то к 2008-му доросла до 16 процентов. Однако по итогам 2010 года доля таких займов упала до 10,8 процента.

    Решение о выдаче кредита принимается не только на основе справки о доходах, но и исходя из имущества заемщика и его накоплений. Чтобы претендовать на получение кредита, нужен стартовый капитал. В данный момент типичный заемщик — это человек, который уже имеет 1—2-комнатную квартиру и хочет улучшить свои жилищные условия. Именно продажа первой недвижимости и позволяет ему внести необходимый аванс. У финучреждений требования к этой сумме достаточно серьезные — от 30 процентов предоплаты. До схемы, которая практикуется в других странах, когда в банке берется кредит на всю стоимость жилья, а выплаты происходят на протяжении 30 лет, мы пока не дозрели.

    — Сейчас из 22 коммерческих банков Кыргызстана только пять занимаются выдачей ипотечных кредитов, — рассказывает президент Союза банков Кыргызстана Анвар Абдраев. — Процентная ставка 16—20 процентов годовых, но низкий уровень доходов населения делает кредиты на жилье недоступными. Людям, пожелавшим получить кредит, в первую очередь нужно оценить свои возможности. В противном случае легко остаться и без средств, и без квартиры. Нужно рассчитать доходы так, чтобы вам хватало на жизнь и на погашение долга. Пока у нас нет ипотеки в ее классическом виде с ценными бумагами и сертификатами, сегодня кредиты выдаются за счет того, что банки накапливают через депозитную базу.

    Ныне идут споры о том, что передача залога кредиторам без судебного вмешательства в случае неплатежеспособности заемщика нарушает Конституцию. Но банкиры с этим не согласны.

    — Ни одни банк не заинтересован в изъятии залога вместо денег, — считает Анвар Абдраев. — Ведь в случае изъятия недвижимости, у банка уходит масса времени на реализацию залога и это влечет издержки и вывод средств. Если взять практику, судебные процессы по изъятию залога идут до двух лет и могут тянутся десятилетиями, что влечет издержки. Возникает волокита по оценке жилья в случае изъятия. Банкам на руку простота взаимоотношений с заемщиками. Для развития этого вида услуг необходимы законодательные изменения.

    На заметку

    Заемщики-камикадзе

    Несмотря на многочисленные страшилки, которыми пестрят сообщения об ипотеке, находятся кыргызстанцы, которые кредиты берут. Правда, многие из них финансово и юридически безграмотны. Они идут в банки, чтобы получить деньги, а о том, как потом будут возвращать заем, что их ждет, если не смогут выполнить требования договора, люди зачастую не задумываются.

    Не первый месяц периодически устраивают митинг у стен “Белого дома” заемщики коммерческих банков. В акции, как правило, участвует от 30 до 50 человек, в основном женщины, которые требуют от правительства и Нацбанка снизить процентные ставки по кредитам, приостановить начисление пени по имеющимся займам, прекратить выселение должников из их домов. В середине марта прошла очередная такая акция, но власти давно не обращают внимания на пикетчиков, ведь законодательство на стороне коммерческих банков. Никто не принуждал людей заключать кредитные договоры и закладывать жилье для получения ссуд. Это дело сугубо добровольное.

    — Молодую семью выселили без предупреждения, потому что они не смогли произвести своевременную выплату по кредиту в 300 тысяч сомов, — рассказывает председатель комитета по защите прав заемщиков Динара Назаркулова. — Хотя у них была форс-мажорная ситуация: муж попал в аварию за границей, а в Бишкеке осталась его беременная жена, но ОАО “Халык Банк” не пошел на уступки. Больше всего меня интересует, что банк сделал с теми 5 миллионами, которые были уже выплачены за квартиру. И таких примеров масса.

    А как у них?

    Агентство Penny Lane Realty составило рейтинг доступности ипотечных услуг, проанализировав данные по 60 странам. При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. На первом месте рейтинга расположилась Дания, где средняя процентная ставка составляет 1,36 процента (ежемесячный платеж — 566 евро). При этом среднестатистический житель страны тратит на ипотеку всего 13 процентов ежемесячного дохода.

    Второе место рейтинга у Швеции. Средняя процентная ставка там находится на уровне 2,23 процента, ежемесячный платеж составляет 596 евро. Жители страны выплачивают 117 процентов от выданного займа.

    На третьей строчке оказалась Испания (2,44 процента). В месяц гражданам надо платить 628 евро, а полная стоимость кредита составляет 123 процента от выданной суммы. Четвертое место рейтинга заняла Португалия (2,51 процента), пятое — Норвегия (2,89 процента).

    Эксперты выяснили, что в России ипотечный кредит при ставках 11—15,5 процента в год переплачивается в среднем как минимум в 2 раза. В итоге в рейтинге доступности ипотечных услуг РФ оказалась на 47-м месте, рядом с Никарагуа, Албанией и Македонией. Казахстан оказался в нем на 55-м месте со своими 15,5 процента годовых. Средний ежемесячный взнос по казахстанской ипотеке составляет 1302 евро. Составители рейтинга не учли господдержку для казахстанцев, позволившую реструктуризировать ипотечный кредит до 11 процентов годовых. Замыкают список Азербайджан (16,9 процента), Аргентина и Туркмения (по 18 процентов).

    Наталья ФИЛОНОВА.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/37258/