Недвижимость на качелях цен

    Полгода бишкекские риэлторы находились в унынии - рынок недвижимости стоял, а цены на квартиры, дома, участки стремительно падали. За неделю - примерно минус тысяча долларов. Продавцы робко надеялись, что ситуация выправится осенью, когда, как правило, повышается спрос на самый ликвидный во все времена товар - жилье, так как именно в это время у людей появляются деньги. Но, к удивлению многих, рынок "проснулся" уже в разгар лета.

В  июле цены поползли вверх к радости посредников и продавцов недвижимости и к огорчению тех, кто выжидал до последнего, чтобы приобрести "двушку" или "трешку" по бросовой цене. И вот уже общественное объединение риэлторов республики, весной заявлявшее, что рынок достиг дна, и тем, кто хотел улучшить свои жилищные условия или сделать удачные вложения накоплений, не выбрать лучшего времени, чем сейчас, делает свой новый прогноз: цены стабилизировались и вряд ли стоит ждать дальнейшего удешевления квадратных метров.

    По мнению некоторых специалистов, нынешняя картина рынка - самая реальная. Однокомнатные квартиры в тридцать с лишним квадратных метров в центре столицы в удовлетворительном состоянии, до кризиса стоившие в среднем от 30 тысяч долларов и выше, а весной упавшие в цене до 25 тысяч, сегодня приближаются к прежним ценам. Жилье поскромнее и в менее престижных районах города также начало дорожать. Сегодня квартиру в домах старой застройки за 17-18 тысяч долларов, как было весной, уже не купить.

     Медленнее темп роста цен на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, однако и здесь ситуация изменилась в пользу продавцов недвижимости.

    По мнению специалиста агентства "Центр недвижимости" Алмаза Бейшеева, всплеск интереса к домам и квартирам объясняется не столько экономическими, сколько психологическими факторами. Людям, несколько месяцев выжидавшим, когда жилье станет доступнее, не хватило терпения. У них появился страх, что дальше цены будут расти и они упустят благоприятный момент.

    Так же думает о нынешнем состоянии рынка и риэлтор Валерия Намова.

    - В противостоянии "риэлтор - покупатель" нервы не выдержали у второго, - считает она.

    Все началось с самого дешевого жилья. Оживление пошло с "малосемеек" и квартир гостиного типа. Их начали скупать приезжие мамы и папы для своих детей, ставших в июне студентами столичных вузов. Весьма разумный шаг с их стороны.  Общежитий в Бишкеке на всех не хватает, большинство иногородних юношей и девушек все годы учебы живут либо у родственников, либо снимают квартиры. По самым скромным подсчетам, комнатка с подселением у одинокой пенсионерки в доме с печным отоплением и удобствами во дворе обойдутся нынче от двух тысяч сомов и выше. Аренда однокомнатной квартиры в самом отдаленном микрорайоне - 150-180 долларов. За четыре-пять лет проживания в столице эта сумма многократно увеличивается. Поэтому у тех, кто хранил под матрацем или в стеклянной банке, зарытой в огороде, 10-15 тысяч долларов, был определенный смысл потратить их на приобретение пусть неполноценной, с общим коридором, но зато со всем набором городских удобств квартиры - отопление, горячая вода, душ, теплый туалет. Крыша над головой в самом Бишкеке - хорошее вложение средств.

    Спрос на самые дешевые квартиры дал толчок всему рынку, и частные продавцы и агентства стали автоматически набавлять 2-3 тысячи долларов на все остальные виды недвижимости. Нередко на вопрос по телефону о том, где находится квартира и сколько за нее хочет хозяин, на другом конце провода голос отвечал, что раздумал продавать, решил повременить. Роли поменялись - теперь купец выжидает, чтобы заставить покупателя раскошелиться сполна.

    То, что рынок зашевелился, это факт. Но о больших объемах купли-продажи речь все же не может вестись. На самом деле, в чем признаются сами риэлторы в минуты откровенности, цены торговцы недвижимостью обычно называют дутые, рассчитанные на простачка. Там, где просят 31 тысячу долларов за двухкомнатную квартиру 104-й серии, отдадут за 27-28 тысяч. Надо просто не стесняться и торговаться.

    И дело тут не в посредниках. Прошли те времена, когда агентства и их сотрудники устанавливали такие высокие проценты за свои услуги, что окончательная цена вырастала сразу на 10-15 процентов. Сейчас такой номер уже не пройдет. Очень сильна конкуренция. Хотя из-за кризиса агентств по недвижимости в стране сильно поубавилось, они все равно держат под контролем весь рынок. За редким исключением на телефонный звонок тебе ответит сам хозяин квадратных метров, а обычно трубку поднимают сотрудники посреднической компании.

    По признанию Валерии Намовой, чья зарплата напрямую зависит от количества сделок, в лучшем случае из десяти заявок на куплю-продажу лишь одна может оказаться продуктивной для риэлтора.

    - Мы можем по нескольку раз ездить по одному адресу, сжигать бензин, тратить время, а в результате переговоры ни к чему не приведут, - поделилась профессиональными секретами Валерия. - Как только дело идет к завершению и стороны приступают к обсуждению цены, начинаются, мягко говоря, недоразумения. Покупатель вдруг заявляет, что готов часть суммы погасить бартером. При этом в ход идут и автомобиль, и оборудование, и земля, и дача, и даже ширпотреб.

    Сейчас на рынке недвижимости ощущается острый дефицит наличности. Выложить даже 25 тысяч долларов, которых хватит на приобретение однокомнатной квартиры в районе "политеха" или хорошей дачи на "Панораме", может далеко не каждый состоятельный бизнесмен. "Живых денег в обороте не хватает", - сетовали практически все мои собеседники из риэлторских фирм.

    Найти сумму в два раза больше этой, чтобы купить хорошую трехкомнатную квартиру в южном районе столицы, - задача вдвойне сложная. Вот почему элитные особняки в два-три этажа и сопоставимые с ними по цене современные пентхаусы в двести квадратных метров сегодня практически не пользуются спросом. Где ж целый мешок или чемодан иностранной валюты раздобыть?

    Насмотревшись на российских телеканалах на бедолаг, вложивших огромные средства в строительство жилья, оставшихся у разбитого корыта из-за разразившегося ипотечного кризиса и в одночасье превратившихся в бомжей, кыргызстанцы не спешат вкладывать свои сбережения во вдвое подешевевшие квадратные метры в строящихся высотках. Они понимают, что, "купившись" на 650 долларов за метр сегодня, рискуют завтра повторить печальную судьбу тысяч россиян, которые так и не справили новоселья.

    Вложение семейного капитала в новостройку многоэтажного дома сегодня сродни игре в казино: если повезет, квартиру под самоотделку получишь, не повезет - будешь у строителей через суд выбивать деньги. Коммерческие банки под такой бизнес-проект ссуды не дают. Зачем им в качестве залога объекты, которые потребуют еще миллионных вложений для того, чтобы довести их до ума. В нынешних условиях банкиры не знают, как избавиться от заложенной им за взятые ипотечные кредиты недвижимости. На торгах цены на такое имущество даже выше среднерыночной, и уходит оно с трудом.

    Своим знакомым риэлторы не советуют приобретать элитное жилье. А если уж так невмоготу поселиться в настоящих хоромах, то рекомендуют узнать, подведен ли в дом газопровод, будет ли центральное отопление. Нынешний энергетический кризис показал, что электричества может не хватать на всех. Упаси боже, в современном, напичканном электроникой дворце сидеть при свечах и мерзнуть либо тратиться на генератор. А прошедшей зимой так и было во время плановых веерных отключений света.

    Что касается частных домов, то здесь картина осталась неизменной. Цены падают. Однако дворцы для новых кыргызов все равно недоступны покупателю со средним уровнем достатка. За те деньги, что за них просят строители, при нынешнем кризисе можно уютный коттеджик не хуже приобрести в Европе, США, ОАЭ.

    Среди горожан немало тех, кто мечтает спуститься с этажей на землю, однако, тем не менее, приобретать домик с участком не спешат из-за страха перед холодными зимами. Отапливать жилище углем и природным газом нынче не каждому по карману. К тому же существенно выросли налог на землю, плата за вывоз мусора и холодную воду. Возможно, по этим причинам предложений о продаже частных домов масса, зато спрос на них невелик.

    Покупателей еще могут интересовать недорогие дома с большими участками, но в столице их осталось не так много, поэтому взоры обращены на пригородные села - Новопокровку, Новопавловку, Байтик. Зато жилье с двумя-тремя сотками мало кого прельщает, даже если оно располагается в хорошем районе.

    По словам Алмаза Бейшеева, по-прежнему люди инвестируют в земельные участки. Одни их продают, потому что нет денег на обустройство, другие приобретают, чтобы строить дома. И этот факт вселяет надежду, что любой кризис преодолим, пока человек хочет жить под крышей дома своего.

    Между тем западные эксперты предрекают дальнейшее ухудшение положения на рынке недвижимости в развитых странах. В частности, продолжение ипотечного кризиса в США, откуда и грянул гром, расшатавший мировую экономическую систему. Достигнут ли его раскаты Кыргызстана? Вряд ли.

    Ипотека у нас не получила того размаха, что в соседнем Казахстане. И недоразвитость нашей банковской системы оказалась на сей раз нашим спасением. Сегодня получить кредит на покупку жилья стало еще труднее, к тому же значительно выросли проценты по нему, так что надо быть сознательным банкротом, чтобы решиться на такой шаг.

    Во-вторых, чтобы приобретать недвижимость, граждане должны много зарабатывать в сомах или рублях при условии, что курс доллара падает. У нас же все наоборот. Американская валюта демонстрирует стабильно высокий курс вот уже на протяжении 6-7 месяцев, а сом, которым нам платят зарплату, и рубль, который в поте лица зарабатывают на чужбине наши гастарбайтеры и высылают родным, чтобы те вложили их в квартиру или дом, ведут себя нервозно и не могут пока обойтись без подпитки центробанков.

    Как это ни парадоксально звучит, но спасение страны от всякого рода кризисных проявлений не только в том, что рынок мал. А в том, на мой взгляд, что экономика Кыргызстана в последнее десятилетие не выходила из кризисного состояния. То, что для иных стран катастрофа - крах банков, рост безработицы, падение производства, для нас - временные трудности, преодоление которых выработало своего рода иммунитет против экономической нестабильности.

    Лариса ЛИ.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/28875/