Ссуда: отдаешь руками, берешь ногами

    Объявления о проведении публичных торгов "на предмет залога" сегодня занимают немало места в рекламных полосах различных изданий. Они все чаще стали попадаться на глаза читателям как еще одно доказательство того, что финансовый кризис не обошел стороной и наш рынок. Как правило, должники, над которыми навис дамоклов меч отъема собственности, - жертвы ипотеки.

Взяв кредит и заложив для этого особняк или квартиру, люди не смогли выплачивать проценты аккуратно в срок либо рассчитаться по основной сумме к истечению срока займа. Причины, приведшие к банкротству, у всех одни и те же: потеря работы в связи с сокращением штатов, встал бизнес и совсем упали доходы либо компания в связи с экономическим кризисом ощутимо урезала зарплату.

    И таких людей, как считают банковские эксперты, не так уж мало. До прошлого года, когда банки с казахским капиталом на несколько месяцев вообще прекратили выдачу ипотечной ссуды, этот вид кредитования был одним из самых популярных. Им охотно пользовались и клиенты, так как он считался легким в оформлении, и банкиры, потому что ипотека подкреплялась ликвидным залогом и считалась почти безрисковой.

    Но эта благополучная картина в одночасье была омрачена отголосками американской действительности. Обрушившийся там рынок жилья каким-то образом задел и нас, но, к счастью, слегка. Хотя тем, чья недвижимость выставлена на аукцион и пойдет с молотка, от этого не легче.

    По словам начальника управления кредитования ОАО "АзияУниверсалБанк" Руслана Кагирова, выбивание долгов представляется серьезной проблемой, связанной с неприятными и длительными процедурами. Обычно вначале в ход идут воспитательные методы: заемщика предупреждают о задолженности, потом советуют побыстрее выйти из опасной ситуации, иногда банк идет на реструктуризацию долга. Но чаще всего, когда профилактика не дает эффекта, в ход пускают тяжелую артиллерию - заявления в судебный департамент о проведении аукциона по продаже залогового имущества. Но и это еще не конец. До самого последнего дня банкиры не теряют надежды, что их клиент выполнит свои обязательства добровольно. Честно говоря, никому не хочется проходить неприятную процедуру торгов.

    Об ужесточении требований к заемщикам и защите прав добросовестных покупателей споры ведутся давно. Законодательство в Кыргызстане по сравнению с другими странами считается довольно мягким по отношению к ним. Как в Казахстане и России жестко работают судебные приставы, а также сотрудники агентств по выбиванию долгов, мы не раз видели в телерепортажах. Человек в этих странах может лишиться квартиры не только за просроченную ипотеку или потребительский кредит, но и за долги по коммунальным платежам. В РФ ввели правило: те, у кого есть задолженности, не могут выехать за пределы страны.

    Недавно и у нас с такой инициативой выступила группа парламентариев, которая разработала законопроект. По словам депутатов, необходимость в такой норме возникла из-за того, что в последнее время увеличивается количество разбирательств в суде по делам о невозврате долгов. Многие заемщики банков даже после решения суда, который обязал их выплатить деньги, скрываются за пределами Кыргызстана, тем самым умышленно препятствуя исполнению решений Фемиды. А без владельца залога, как правило, его имущество не может быть реализовано для покрытия долгов.

    - Это необходимая мера, - считает Ислам Каргабаев, исполнительный директор консалтинговой компании "ВИСКАР", которая одной из первых в республике занялась внесудебной реализацией залога. - Банки из-за невозвратных средств несут большие убытки. Нужно понять, что кредиты - деньги вкладчиков, которые тоже рискуют своми сбережениями.

    Еще два года назад не было и речи о внесудебной реализации залогового имущества, которая могла бы сильно упростить процедуру возврата денег банкам. Хотя кыргызское законодательство позволяет это делать. Кредиторам было привычнее обращаться за такими услугами к судебным органам. По признанию Ислама Каргабаева, немалых усилий стоило переубедить банки. Когда же его сотрудники успешно провели несколько торгов, до мелочей соблюдая все правила и требования законодательства и выиграли суды, в них поверили.

    В настоящее время все больше различных компаний предоставляют подобные услуги. Это агентства недвижимости, консалтинговые компании, коллекторские фирмы. И, конечно же, этим занимаются структуры судебного департамента.

    Пользуются ли популярностью аукционы по продаже такого жилья?

    - Это довольно рискованное дело для покупателей, и мы об этом их заранее предупреждаем, - поделился секретами своей работы Каргабаев. - Выселять должников им приходится самим, так как зачастую те не горят желанием отдавать имущество без боя. Пользуясь различными лазейками в законодательстве, они всеми правдами и неправдами пытаются оспорить торги. И делают это, признаюсь, весьма изобретательно.

    По его словам, около 40 процентов залогового имущества, что проходит через аукционы, оспаривается сторонами. Может, поэтому, несмотря на привлекательные цены, покупатели не спешат участвовать в торгах. По статистике из десяти аукционов только два проходят нормально. После того как и повторные торги не состоялись, недвижимость переходит в собственность банка, который вправе сам распоряжаться им, как считает нужным.

    Сегодня, как и прежде, ипотека пользуется популярностью. Получить ссуду стало труднее, но желающих не стало меньше. В первом полугодии, по данным Нацбанка, на долю таких кредитов в объеме займов банковского сектора пришлось 13 процентов. По мнению экспертов, это довольно значительный показатель, учитывая финансовый кризис, замедление строительства на первичном рынке жилья.

    Как считает Руслан Кагиров, основные должники - коммерсанты "Дордоя" и владельцы швейных цехов. Когда грянул экономический кризис, спрос на товары упал, торговля встала и люди разорились. А при чем тут ипотека? - спросите вы. А дело в том, и это не секрет, что кредиты люди в большинстве своем брали и берут не для улучшения своих жилищных условий, а для расширения бизнеса.

    Ипотека - это лишь предлог, зацепка для получения недорогих денег на длительный срок. Получить кредит на производственные или коммерческие цели гораздо сложнее. Там и проценты другие.

    Люди ведь не дураки, всегда выход найдут. Закладывают квартиру - свою, чужую, родственников, закупают на заем товар, и бывает, что прогорают. Они забывают, что в соперничестве с банком им вряд ли светит выйти победителем.

    Станет ли залоговое жилье конкурентом на вторичном рынке недвижимости? Руслан Кагиров уверен: еще 2-3 года назад, когда цены на квартиры и дома ползли вверх и достигали московских, это были дутые цены. Доступность ипотеки отчасти повлияла на тот ажиотаж, что мы наблюдали на рынке недвижимости. И спрос, и предложения были искусственно раздуты. Свою роль сыграли и риелторы, которые подогрели рынок слухами.

    Лариса ЛИ.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/29776/