Импотенция ипотеки

Ипотеку придумали не мы. На Западе десятки лет существует такая форма решения жилищной проблемы. Банки охотно предоставляют деньги на приобретение жилья, которое до погашения кредита фактически остается их собственностью. Фактически никакого риска. Для желающих приобрести жилье такой подход тоже удобен. Теперь вместо платы за арендуемую квартиру можно платить за жилье собственное в будущем. В такой ситуации есть одна проблема.

Стоимость ипотечного жилья выше обычного. Это объясняется участием кредитной организации. Банк должен получать прибыль. Эту прибыль обеспечивают заемщики. А вот процент отчислений - категория очень тонкая, зависящая в первую очередь от стабильности финансовой системы. В США и Великобритании процентная ставка составляет 5-6,5 %, во многих европейских государствах близка к 4, а в Швейцарии, которая является символом финансовой стабильности, - чуть больше 2. На Западе ипотека работает давно и ставки стабилизировались в рамках конкретных рыночных отношений. Для российского рынка еще несколько лет назад процентные ставки в рублях и в иностранной валюте имели заметное различие.

    Чем же обусловлен уровень процентов по кредиту? Эксперты называют несколько причин. Это недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов и особенности экономики, в которой краткосрочный оборот денежных средств все еще превалирует над долгосрочными вложениями. Важны и другие факторы: "серые" и "черные" зарплаты потенциальных заемщиков, которые не могут официально подтвердить свои доходы, а также высокие риски ипотечного кредитования.

    В соседнем Казахстане ипотечная ситуация похожа на российскую. Но до определенного периода эта кредитно-финансовая схема работала как часы.

    Американская ипотека как катализатор мирового кризиса

    Аналитиками такая ситуация давно прогнозировалась как "взрывоопасная". Еще в марте 2007 года "Собеседник", писал: "Суть надвигающегося кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20 %. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги. В свою очередь инвестбанки все чаще требуют у ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им деньги. В принципе "ипотечная лихорадка" - период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость - наблюдается сегодня во многих странах, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране". Сказано про США, но в России, Казахстане да и у нас ситуация аналогичная.

    И тем не менее ипотечный кризис грянул именно в самой продвинутой стране. Ипотечный кризис породил кризис фондовый, затем пошатнулась экономика, что породило вторичный крах на рынке жилья. Как будет развиваться ипотека дальше, прогнозировать сегодня никто не решается. Но далее работать как спекулятивный механизм она, по всей видимости, не будет.

    А что же у нас

    Кыргызстану довольно долго удавалось удерживаться в стороне от глобальной тенденции. Упали цены в Москве, показательно рухнул рынок в Казахстане. Сейчас ипотека практически закрыта: 18 % годовых и порог 40 или 50 % первоначального взноса - это очень много, ведь существует масса людей, у которых есть 20-30 % от стоимости предполагаемой покупки, и они готовы вложить их, чтобы купить наконец-то жилье по доступной цене. У нас тоже регресс, но не столь очевидный. Работает преимущество "малой интеграции" в мировую экономику. Однако не стоит надеяться, что так будет и дальше. Пока наши банки готовы давать кредиты. По данным еженедельника "Экономика. Банки. Бизнес", наименьшие процентные ставки по кредитам (включая ипотечный) предлагает "АТФ Банк-Кыргызстан" - 12-20 % в сомах и долларах. "Аманбанк" выдает их в сомах и долларах под 27-35 %, "Банк Азии" - под 15-23 %, "КыргызКредитБанк" - 12-24 %, "Халык Банк Кыргызстан" - 18-23 %. Сегодня рынок жилья в Кыргызстане скорее мертв, чем жив. Спекулировать здесь уже не получается. Спад цен неизбежен. А вот "на сколько", сказать сложно.

    Ипотека не исчезнет с приходом или окончанием кризиса. Просто отношение к ипотеке станет более рыночным. И люди сами смогут выбирать, где условия лучше.

    Петр ЧЕРНЯК.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/26354/