Рынок жилья: проблемы и перспективы строительства

    Животрепещущая тема. Практически на всем постсоветском пространстве. Советская система распределения жилья канула в Лету. Но проблем не стало меньше. Квартира, служившая показателем благополучия советского гражданина, теперь в большей степени стала предметом узаконенной спекуляции. Деньги, вложенные в недвижимость в периоды стабильного роста цен на квадратный метр, приносят ощутимую прибыль. И бизнес такой надежнее любого промышленного производства. Ситуация на рынке недвижимости уходит в сторону от решения жилищной проблемы. Понятие "доступное жилье" некорректно: для большинства граждан возможностей оказаться в новой квартире практически нет.

    Бишкек строится

    Визуальная картинка столицы независимого Кыргызстана откровенно радует. За неухоженностью строительных площадок нетрудно увидеть перспективу. Раз страна строится, не все так плохо в государстве. Год-два, и на месте торчащих в небо кранов появляются новые современные дома. Вот только жить в них будут люди, которым это жилье по карману. Но таких немного. Уровень доходов большинства находится в непримиримом конфликте с ценами на квартиры. Поэтому сегодня жилищное строительство ведется не для широких масс, а в интересах узкой категории граждан. И все равно прогресс налицо. Мы стали строить, чего не было в предыдущем десятилетии.

    Сколько этажей может быть в жилом доме

    Генеральный директор ДСК "Азат" Медис Казакбаев строит не самое дорогое жилье. Апробированные десятилетиями советские "панельки". Они дешевле элитных каркасно-кирпичных зданий, но уровень цен все равно высокий. Современные панельные дома отличаются от стандартных хрущевок. По крайней мере по показателям энергосбережения, что в наших условиях особенно важно. Потому не деньги, а энергоресурсы и инженерные коммуникации являются основным тормозом развития строительной индустрии. У государства нет возможностей их наращивать. Остается одно - находить резервы в имеющейся инфраструктуре. Без решения этих вопросов говорить о массовом строительстве недорогого жилья не приходится. Сегодня законсервированы многие стройки. Есть земля, проекты, но строить нельзя по объективным причинам.

    - И тем не менее новые строительные площадки появляются каждый день.

    - Действительно, появляются новые объекты строительства. Но разрешения на них были даны в прошлые годы.

    - Застройка кажется хаотичной. Существует ли генплан строительства в городе и насколько он соблюдается?

    - Существует и выдерживается процентов на 95. Хотя есть и перегибы. Например, снос исторических зданий, необоснованная вырубка деревьев.

    - А как вы относитесь к многоэтажкам в принципе?

    - Как к вынужденной мере. Представляете, если бы вместо самостроя вокруг города мы стали бы строить современные многоквартирные дома? И с коммуникациями проще, и жилищную проблему бы решили быстрее. С точки зрения градостроительной науки мы отступили на десятилетия назад.

    - А во сколько этажей можно в Бишкеке строить жилье? Есть ли ограничения на этажность?

    - Ограничений нет. Просто высотное строительство требует других, более дорогих технологий. И в проектировании, и в строительстве, и в эксплуатации. Например, для небоскреба отключение электричества - это не просто неудобство, а коллапс с необратимыми последствиями. Получается, что в наших условиях 9-12 этажей наиболее рентабельны.

    - А как же сейсмоопасная зона?

    - По сейсмике ограничения в столице просты и понятны. Ниже улицы Фрунзе и выше южных микрорайонов высотное строительство вести нельзя. Все остальные городские площади пригодны для строительства. Строят же в Японии небоскребы, а сейсмозона там такая же, как у нас. Многоэтажные дома являются одним из эффективных инструментов решения жилищной проблемы. И в Японии с ее хроническим недостатком площадей полвека назад встал вопрос строительства жилья для малоимущих в сейсмоактивной зоне. Успешно решили многоэтажками, пережившими не одно крупное землетрясение.

    Пять главных проблем и путей их преодоления

    Генеральный директор ОАО ПСФ "Бишкеккурулуш" Аскарбек Молдобаев, заслуженный строитель еще советских времен, дал комплексную оценку проблем и перспектив строительства жилья.

    1. Реформирование процедуры отвода земель под строительство массового жилья. Необходимо сократить количество этапов оформления и упорядочить число органов, которые решают вопросы отвода земель. Определение стоимости земельного участка должно напрямую увязываться с проблемами его освоения (снос ветхого жилья, перенос коммуникаций и др.).

    2. Строительство доступного жилья для молодежи и малоимущих - социальная задача огромной важности. Именно создание нормальных социальных условий для молодежи является огромным резервом для экономики страны в целом. Отсутствие приемлемых жилищных условий оборачивается маргинализацией или миграцией значительной части населения. Здесь возможно как ипотечное бюджетное финансирование, так и привлечение сторонних средств (гранты, целевые инвестиции и т. д.). Национальная программа жилищного строительства предусматривает ежегодное выделение 1,2 млрд сомов на паритетных началах (50% - бюджет, 50% - местные органы власти). Пока ее влияние на общество практически неощутимо.

    3. Экономия энергоресурсов - главный рычаг развития промышленности, и строительной в частности. Энергетический кризис в стране - фактор весомее мирового кризиса. Строительство новых объектов невозможно ввиду отсутствия "свободной энергии" на местах. Но есть резервы. Фактически до 2000 года строительство велось без оглядки на энергосбережение. А ведь здесь заложен огромный потенциал, связанный с применением новых энергосберегающих технологий. Применение специальных утеплителей, установка приборов контроля энергопотребления, современных элеваторных узлов позволяют высвободить мощности для строительства новых объектов. Ревизия и реконструкция старых домов могут дать огромный экономический эффект.

    4. Ужесточение ответственности собственников индивидуальной жилой застройки не является частным делом. Природные и техногенные катаклизмы в первую очередь повреждают и разрушают жилье, построенное без соблюдения строительных норм, особенно в нашем сейсмически активном районе. А ведь бремя ликвидации таких последствий ложится на государство.

    5. Лицензионно-разрешительная система - тоже огромная проблема. Ее реформа даст импульс строительству. Строгий контроль в строительстве необходим, но упорядочение отношений застройщика и государственных органов существенно ускорит ввод объекта в эксплуатацию.

    Что в итоге

    Жилищная проблема в Кыргызстане не потеряла своей актуальности. Тенденция роста темпов строительства была очевидной до середины 2008 года. Мировой кризис стал оказывать влияние только в последние месяцы. Мы стали строить меньше, а вот дороговизна квадратного метра остается стабильной. Элитное жилье не решает социальных проблем. Но строительная индустрия рано или поздно все равно переключится на жилье доступное. Вопрос в том, насколько цена квадратного метра бюджетного дома будет меньше элитного. Если не получится существенного снижения, то проблема недостатка жилья останется. Будет ли стоить однокомнатная квартира 50 тысяч долларов, как сейчас, или только 25 в будущем, работнику со средней зарплатой все равно. Обе цифры кажутся космическими. Остается надеяться на то, что разрыв между доходами и ценой жилья изменится радикально. Наивно полагать, что зарплаты вдруг вырастут на порядок. Для этого у государства нет ни возможностей, ни экономических рычагов. Но есть другие пути. И ипотека не единственная форма кредитования. Кстати, ипотека десятки лет продуктивно работала во многих странах, пока не стала рычагом финансовых махинаций. Но обязательно появятся иные формы кредитования жилищного строительства. Иначе кризис жилья распространится в глобальном масштабе.

    Петр ЧЕРНЯК.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/25689/