Почем квадратный нынче метр, или Сквозняк жилищного вопроса

    Жилищный рынок Кыргызстана пребывает,  так сказать, в некотором замешательстве. Процент желающих купить жилье значительно измельчал. А вот мечтающих повыгоднее продать недвижимость не убавилось. Но, как показывают данные, приведенные в качестве неутешительного примера некоторыми риэлторскими агентствами, "толкнуть" квартиру или дом по соответствующей независимой оценке цене ныне стало довольно затруднительно.

    Это как раз тот случай, когда желания не совпадают с возможностями кошелька отдельно взятого индивидуума. Что касается, скажем так, приоритетов, то сегодня на рынке жилья наблюдается явное предпочтение домам, даже не столько самим стенам, сколько соткам, на коих сооружение воздвигнуто.

    Отсюда и резкий спад цен на квартиры. Правда, после прошлогоднего стремительного роста и столь же скорого падения цены на метры в многоэтажках на рынке вторичного жилья "замерли" на одном, как выражаются риэлторы, приемлемом для покупателя со средним достатком уровне.

    По оценкам экспертов аналитической группы компании "Глобал инвест", изменения на вторичном рынке квартир весной этого года составили порядка одного процента. Если перевести процент в денежный эквивалент, то получится около пяти долларов со знаком плюс. Средняя же стоимость - 1075 "зеленых" за квадратный метр.

    Что касается частного сектора, то здесь цены выросли, но не сильно. Если рассматривать строения с участком в центре города, то их стоимость поднялась на девять процентов, тогда как в районах сел Орто-Сай, Чон-Арык, жилых массивах "Киргизия-1", "Ак-Орго", "Арча-Бешик" и "Ынтымак", напротив, упала на равнозначный показатель.

    В то же время ситуацию с ценами на рынке земельных участков, то есть там, где идет купля-продажа непосредственно самих наделов "без стен", эксперты характеризуют как выравнивающуюся. Стоимость сотки в дорогих районах снизилась или осталась на прежнем уровне, а в так называемых дешевых увеличилась.

    Тут же специалисты "Глобал инвест" приводят данные рынка строящегося жилья. Так, в центре столицы цена за один квадратный метр - 1113 долларов, в микрорайонах - 942 доллара за квадрат. Между тем возведение одного квадратного метра в столице обходится строителям в 500-700 долларов, это при учете земли. В эту же смету расходов обязательно включаются подключение к коммуникациям и приобретение разрешительных документов на то, чтобы развернуть стройку. Поэтому и выходит дороже, нежели со вторичным жильем.

    В то же время заместитель председателя общественной организации риэлторов Ирина Ананьева отмечает, что цены на жилье, вопреки общепринятым суждениям, не падают. То есть "едет вниз" стоимость на рынке так называемого вторичного жилья. С начала года цены здесь "съехали" на 10-15 %.

    - Это возникает, как правило, когда "надо срочно продать", вот и сбрасывают цены на сорок, а то и все пятьдесят процентов, - говорит Ананьева. - В целом же квартирно-домовой рынок находится на одном уровне. Никому не выгодно "ронять" цены на жилье. Что же касается рынка первичного жилья, то пока он является индивидуальным и на него приходится незначительный процент всех сделок.

    Что касается ипотечного кредитования, то в нашей стране, как опять же отмечают эксперты, сей способ обзавестись пусть в далеком, но прекрасном будущем собственными хоромами слишком непопулярен среди населения. Причина - высокие проценты, выставляемые банками.

    Да и после первой волны обвала на казахстанском рынке жилья, причем первичного, где практически восемьдесят процентов многоэтажных домов и особняков возводились на основе ипотеки, наши банкиры опасаются разбрасываться внушительными суммами "на метры" под низкие ставки.

    Потенциальные пайщики не стремятся числиться в должниках у банка, а посему предпочитают иметь дело с квартирами и домами так называемого б/у сорта. Однако те, кто все же рискнул и взял ипотечный кредит, пока недовольства по сему поводу не выражают.

    - У нас пока не зафиксировано случая массового обращения дольщиков долевого строительства жилья в правоохранительные органы или судебные инстанции с целью защиты их вкладов в строительство недвижимости, - утверждает Ананьева. - В единичном порядке встречаются факты, когда люди, к примеру, не могут выплатить проценты по ипотеке и погасить долг перед банком. Но они эти вопросы решают с финансовым институтом самостоятельно. Квартиры попадают на рынок, а банки получают свои деньги. Если говорить о замораживании жилья, то эти вопросы опять же решаются владельцами и дольщиками, которые по обоюдному согласию притормаживают дальнейшее финансирование и строительство. Здесь играет роль сезонное отсутствие спроса на жилье и ситуация с ипотекой на международных рынках.

    Между тем любая тенденция имеет свою закономерность. А рынок жилья, как показывает практика, соткан из причин, следствий и вытекающих результатов.

    Так, к примеру, депутат Бегалы Наргозуев, один из разработчиков внесения поправок в Жилищный кодекс страны, насчитал четыре причины, объясняющие такое же количество тенденций, которые привел в недавнем интервью одному из отечественных информационных агентств.

    - Когда рынок жилья всколыхнул небывалый ажиотаж и цены подскочили до небес, тому были свои предпосылки, а именно, - говорит нардеп, - улучшение благосостояния народа, у нас появился средний класс. Возникли люди, которые могли себе позволить купить за сто пятьдесят тысяч долларов контейнер с местом на вещевом базаре, и таких было немало. Естественно, они начали думать об улучшении жилищных условий и об участии в рынке недвижимости с целью получения прибыли. В то же время в селах появляются более чем зажиточные фермеры. Их хозяйство насчитывает по пять тысяч голов овец, до двухсот голов лошадей и до ста коров. Конечно, они начали помогать своим детям при покупке квартир и домов в городе. Второе - в последние два-три года иссыккульцы заработали неплохие деньги, продавая бизнесменам из Казахстана и Кыргызстана земли под строительство частных пансионатов и элитных городков. Большая часть этих средств вложена в покупку жилья в Бишкеке, поскольку иссыккульцы думают, что лучшего способа сохранить добро, чем вложить его в недвижимость в столице, просто не существует. Третье - мечта многих кыргызских трудовых мигрантов заработать деньги в России и Казахстане и приобрести метры опять же в Бишкеке. И это у них получается. Кроме того, они первыми, по опыту Казахстана и России, поняли, что в скором времени произойдет резкий скачок цен на рынке жилья и у нас, поэтому первыми и ринулись приобретать жилье. Четвертое - это так называемый внешний фактор. Наши соседи казахи, освоив рынок у себя, обратили взор на нас, так как у них самих стало очень тесно, и ахнули, когда увидели, что здесь зреет просто целое поле для игры, где призами выступают баснословные прибыли.

    По мнению Наргозуева, именно эти четыре фактора послужили толчком для столь бурного спроса на недвижимость в Кыргызстане. Что касается факторов обратной динамики, то есть снижения того же спроса, но при оставшемся гибком предложении, то их надуло ветром из-за океана - из США, иначе говоря.

    В прошлом году в августе Америку накрыл банковский кризис, банки ипотечные кредиты-то раздали, но, как выяснилось, не по Сеньке шапка оказалась. Выплатить проценты заемщики не смогли.

    - Многие казахские банки получали "дешевые кредиты" от своих американских партнеров и раздавали в Казахстане, иногда в Кыргызстане, но подороже, - пояснил Наргозуев, - эта схема себя оправдывала. Рост цен на недвижимость в обеих странах не только покрывал расходы по обслуживанию кредита, но и давал возможность сорвать барыши. Но все это рухнуло с кризисом в США. Рынок встал. Люди опомнились, теперь для перепродажи покупают квартиры и дома очень осторожно, и в основном только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.

    Что касается прогнозов, то их эксперты вкупе с чиновниками давать остерегаются. Мировой кредитный и финансовый кризисы продолжают бушевать.

    Вот что на этот счет пишет МВФ в своем отчете: "Разразившийся в прошлом году кризис в секторе рискованной ипотеки в США вылился в масштабные потрясения на мировых кредитных рынках, повлек за собой многочисленные банкротства и вынудил центральные финансовые институты ведущих стран мира выбросить на рынки сотни миллиардов долларов. Однако этих мер оказалось недостаточно, и экономисты ожидают замедления или даже спада экономики США, который негативно отразится на всех государствах планеты".

    Что касается того же Казахстана, то там ситуация вообще патовая. Семьдесят процентов всех строительных объектов встали, угрожая со временем превратиться в этакие памятники долгостроя. Для завершения строительства просто нет денег. Банки в кредитовании отказывают. В то же время правительство предлагает строительным компаниям избавиться от половины не доведенных до конца зданий по бросовой цене, то есть за минимальное вознаграждение со стороны государства, за проявленное понимание в трудный для страны момент.

    Пока казахстанское правительство торгуется с бизнесменами, наши министры разработали национальную программу жилищного строительства. Народ требует метров, причем дешево и не сердито. По данным Нацстаткома, количество граждан, нуждающихся в собственных метрах, ежегодно растет в геометрической прогрессии. Сегодня таких вот бесквартирных - 200 тысяч семей. Свыше двух тысяч живут хоть и в отдельных "фатерах", но в домах, нуждающихся в срочном ремонте, так что назвать эти жилища благоустроенными и комфортабельными можно с большой натяжкой.

    Девятнадцать тысяч ячеек общества ютятся в общежитиях или снимают жилье (в лучшем случае). Восемнадцать тысяч семей стоят в очереди на расселение, поскольку их дома находятся в зонах стихийных бедствий. Более шестидесяти процентов многодетных семей живут якобы в квартирах со всеми удобствами, вот только "хоромы" по площади не превосходят покосившуюся халупу, именуемую у крестьян сараем.

    При этом из пяти миллионов населения республики два миллиона живут в столице.

    Дабы поправить ситуацию и дать всем по метрам в соответствии с размером "кубышки", правительство планирует перво-наперво увеличить жилищный фонд на 6,9 %, построив 4,2 млн квадратных метров. Но только при расчете на особо нуждающихся, богатые комфорт и уют обеспечат без государственной поддержки.

    Прогнозы самые оптимистичные. К 2010 году, который, кстати, не за горами, население должно быть обеспечено квартирами в расчете 14,2 квадрата на человека (для сравнения: в Беларуси обеспеченность жильем равна 24 квадратным метрам на душу населения). Свой царственный кивок кабмин адресует и рынку ипотечного жилищного кредитования плюс привлечение инвестиций в строительный бизнес. Программа стартует этой осенью. Нардепы, в свою очередь, должны вплотную заняться Жилищным и Земельным кодексами. Это основополагающие документы, по которым расписываются правила игры на рынке недвижимости.

    Рисунок Валентины ЛОМКОВОЙ.

    Дарья МАЛЕВАНАЯ.

Адрес материала: //mail.msn.kg/ru/news/23839/